父の家計簿〜りっぱな父親を目指すブログ〜

資産形成も子育てもできる立派な2児父を目指すサラリーマンが節約・投資・子育て・家事の話を発信中

【不動産投資】東京中古ワンルームマンションを買ったサラリーマンだけど、ちょっと後悔している話。

どうも、こんにちは!りっぱぱです。

実は去年から不動産投資に興味を持ち、半年ほど前に東京の中古ワンルームマンションを1部屋購入しました!思い切りました〜!!

でも、買って半年で早くも若干後悔しているので、その理由をご紹介します。

これから不動産投資にチャレンジしてみようかなと思われている、僕と同じビギナーなサラリーマンの方の参考になればと思っております。

最初にお断りしておきますが、別に不動産会社に騙されたとかではなく、自分自身の勉強不足からの後悔なので、反省の意味で書いていると思っていただけると幸いです。

f:id:rippapa:20210310223444p:plain

 

後悔①キャッシュフローが赤字

毎月の家賃収入よりもローンの返済や修繕費の積立、管理費などの支出が高くついており、月単位のキャッシュフローが赤字になっています。赤字額は数千円ですし、物件購入前にはその説明もあって納得した上で投資に踏み切ったのですが、地味に痛いです。

毎月の赤字の上に固定資産税や初年度は不動産取得税なんかもかかりますしね。。。

しかもこの春から社内での異動に伴って、若干手取りが下がるという事実が僕に追い打ちをかけています。赤字が膨らんでどうしようもない!というほど大変ではないですし、繰り返しですが、想定していた赤字額なんですが、実際に負担してみるとちょっとつらいですね。

今更なんですが、物件購入後に読んだネットの記事には「不動産投資で毎月赤字になるなんて、不動産投資をする意味がない」とまで書いてあって、さらに気持ちが落ち込んでおります。。。

毎月にキャッシュフローは黒字になるような物件を粘り強く探すべきですね・・・

 

後悔②修繕積立金の急な値上げ

先日マンションの管理組合から総会の案内が届きました。その総会の議題の中に、なんと「修繕積立金改定案承認の件」という議案が紛れ込んでおりました。。。いや、紛れ込むと言うかきちんとハイライトもされて、すごく強調されてはいるんですが。

なんでも、マンションの大規模修繕に向けて積み立てている修繕積立金が、物価の高騰等が理由で、全然足りていないそうです。つきましては2000円ほど修繕積立金を音がしたいとかなんとか。耳が痛い!いや目が痛い!!

毎月のキャッシュフローが赤字で辛いのに、さらに2000円ほど赤字が膨らみます。月単位で見れば、たかだか2000円ちょいなんですが、年間2万5000円。10年だと25万です。

こちらの話も、「修繕積立金の値上げの可能性がある」という注意は仲介業者から聞いてはいたので文句は言えないですが、まさか購入して半年でこんな議案が提示されるなんて。

なんでも東京ではタワーマンションを中心に、大規模修繕に向けた修繕積立金が不足しており、予定通り修繕工事ができなかったり、積立金の値上げに踏み切ったりする問題が増加しているようです。僕が買ったマンションは決してタワーマンションではないのですが、もろこれに当てはまります。最初の計画が甘々やったんちゃうんかと文句も言いたくなります。。。

 

後悔③そんなに節税効果がない

毎月のキャッシュフローが赤字で、しかも初年度は初期投資費用や不動産取得税なんかが発生するので、結構な税金が返ってくるのではと期待しておりました。逆に、初年度以外の節税効果なんて微々たるものという覚悟もしていたのです。

そして、この確定申告時期に悪戦苦闘しながらネットで確定申告の書類を作成しました。国税庁のホームページで必要資料は作成できます。この資料の作成の最後に、所得税の還付金が出てくるのですが、その額なんと!

4万4000円。。。

えっ、この倍くらいは最低あると思ってた。。。甘々の甘ちゃんでした。。。せめて固定資産税分ぐらいは返ってくると思ってた。儚い。

確定申告の書類を作成している中で薄々は気づいたのですが、僕の給与所得だとまだ、ギリギリ所得税率10%の枠に収まります。結構控除額が大きかったです。

もちろん所得税率が高い人ほど節税効果は高くなるので、僕の場合はそんなでもなかったということです。

さらに建物取得にかかったローンの利子は経費になるけど、土地の取得分の利子は経費にならないとか、確定申告の準備を始めるまで知らなかった税金知識があって結構ショックでした。

いや、新しい知識が身につくのは嬉しのですが、なぜ早く勉強しなかったのかというショックです。いい勉強になったと前向きに取らえるしかありません。

 

後悔④今後の不動産市況への不安

これは半分以上折込済だったのですが、このコロナの影響で東京でも地価の値下げが始まっています。今までが不動産の市況が好調過ぎた部分もあるかもしれません。今までの不動産価格の高騰がバブルではないことを祈るばかりですが、タイミング的に高値で買ってしまった可能性が高いなと後悔しています。

さらに、コロナの影響で在宅ワークの増加でオフィスへの通勤が減ったことにより、東京都心の住宅のニーズが減少するかもしれません。借りて住みたい街1位に本厚木がランクインするぐらいですしね。

news.yahoo.co.jp

東京23区のワンルームはマンションは新規の建築が条例で難しくなっており、需給バランスが急に崩れることはないと思っていますが、10年20年先を考えると不安はつきないです。

それでも、世界中を見渡せば、欧米はもちろん、アジアでも香港やシンガポールの不動産価格は日本よりも非常に高いので、欧米や中国なんかの投資マネーが日本の不動産に流れ込むことも若干あるんじゃないかと期待もしております。

こんなニュースもありますよ!

www.plazahomes.co.jp

 

最後に

ここまで東京中古ワンルームマンションを購入した普通のサラリーマンの僕が早くも後悔していること4つを書いてきました。

じゃあ、後悔しているかもう不動産投資はしないかと言えば、そうでもないです。

勉強不足はすごく後悔しているのですが、この反省をもとにこの1,2年資金を貯めながらしっかり不動産の勉強をしようかなと思っています。まずは毎月のキャッシュフローを黒字転換できるようにしたいですし。

ただ、今慌てて動くと失敗するのは目に見えているので、今は学びの時間と割り切っています。

資金の方も、ちょうど先月から株式市場の先行きが不透明になっているので、積立投資は続けつつ、個別株の買い増しは控えて、1,2年後の不動産投資の頭金を準備しようと目論んでおります。

不動産投資でもなんでも、投資にリスクはつきものですが、そのリスクをしっかりと理解しある程度コントロールできるようにするために、これからの数年は不動産投資の勉強の期間です。(不動産会社からは「2件目どうですか〜」の勧誘がありますが、相手にしないようにしますw)

 

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございました!!